양도세 비과세 조건과 양도소득세 간단하게 계산하기

 

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✅ 양도소득세 비과세 조건

양도소득세는 부동산(주택, 토지 등)을 팔아서 생긴 이익에 대해 부과되는 세금입니다. 하지만 일정 조건을 만족하면 세금을 내지 않아도 되는 비과세 혜택이 있어요. 대표적으로 1세대 1주택자의 경우 비과세가 적용될 수 있습니다.

1. 1세대 1주택 비과세 요건 (2025년 기준)

다음 3가지 조건을 모두 만족해야 합니다.

① 1세대 1주택일 것

• 한 세대(주로 가족 단위)가 국내에 주택을 1채만 보유하고 있어야 합니다.
• 일시적으로 2주택이 된 경우에도 일정 요건(2년 내 처분 등)을 만족하면 예외 인정됩니다.

② 보유기간 & 거주기간

• 주택을 2년 이상 보유해야 하며, 조정대상지역에서는 2년 이상 거주까지 해야 합니다.
  (예: 서울, 수도권 대부분은 조정대상지역임)

③ 양도가액이 12억 원 이하일 것 (2023년부터 변경)

• 집을 판 금액(양도가액)이 12억 원 이하라면 비과세 가능
• 12억 원 초과 시, 초과분에 대해서만 세금 부과됩니다.

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🧮 양도소득세 간단 계산 방법 (계산기 없이)

세금을 정확히 계산하려면 공제 항목이나 세율 등을 반영해야 하지만, 간단한 예시를 통해 대략적인 세액을 알아볼 수 있습니다.

🔹 STEP 1: 양도차익 계산

양도차익 = (집 판 가격) - (집 산 가격) - (필요경비)

예) 10억에 산 집을 15억에 팔았고, 기타 필요경비가 5,000만 원이면
양도차익 = 15억 - 10억 - 0.5억 = 4.5억

🔹 STEP 2: 장기보유특별공제 적용

집을 오래 보유하면 공제를 받을 수 있어요.

• 3년 이상 보유 시 6%부터 시작, 최대 10년 이상 보유 시 30%까지
• 거주 요건도 충족하면 최대 80%까지 가능 (보유 + 거주 각각 40%)

예) 보유 10년, 거주 10년이면 → 공제율 80%
공제금액 = 4.5억 × 80% = 3.6억
과세표준 = 4.5억 - 3.6억 = 0.9억

🔹 STEP 3: 세율 적용

양도소득세는 누진세율입니다 (6%~45%)

과세표준 세율

1,200만 원 이하	6%
4,600만 원 이하	15%
8,800만 원 이하	24%
1.5억 이하	35%
3억 이하	38%
5억 이하	40%
5억 초과	45%

예) 과세표준 0.9억이면, 약 15% 적용
양도소득세 = 0.9억 × 15% = 약 1,350만 원

👉 실제 세액은 지방소득세(10%)도 포함되어 약 10%~50%까지 가산됩니다.

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🎯 정리하면

항목 간단 설명

비과세 조건	1세대 1주택, 2년 이상 보유(조정지역은 2년 이상 거주 포함), 12억 이하
양도차익	판값 - 산값 - 필요경비
공제	장기보유특별공제 최대 80%
세율	과세표준 구간에 따라 6~45% 누진 적용

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